Кризис покупке не помеха, тем более, если речь идет о покупке квартиры в новостройке. Выгодные предложения о продаже квартир от застройщиков, заманчивые перспективы скорого переезда, всё, казалось бы, складывается как нельзя лучше, но прежде чем купить недвижимость, необходимо внимательно изучить схемы приобретения жилья. Далеко не всегда получается купить именно то жилье, которое мы планировали изначально, и зачастую, тому виной именно схема покупки квартир.

Содержание:

Приобретая квартиру в доме на стадии строительства, покупатели сталкиваются с несколькими видами схем приобретения. На сегодняшний день можно выделить 5 схем приобретения квартиры в новостройке:

  • ДДУ -договор долевого участия, самая популярная схема
  • ПДКП – предварительный договор купли-продажи 
  • Векселя
  • ЖСК – жилищно-строительные кооперативы, вторая по популярности схема
  • ЖНК - жилищно-накопительные кооперативы

Рассмотрим две популярные схемы поподробнее.

Долевое строительство

Почему ДДУ самый популярный?

Большим спросом пользуется схема долевого участия. В 2004 году, правительством РФ был издан федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу в апреле 2005 года и защищает дольщиков, которые заключили ДДУ. Данный закон дает гарантии покупателям и защищает их права, обозначая определенные обязанности и требования к застройщику, ставя перед ним жесткие рамки. К примеру, застройщик не имеет права привлекать финансы участников долевого строительства, пока не получит разрешение на строительство, свидетельство о регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, а также пока не опубликует официально проектную декларацию, в которой предоставит информацию о компании, о финансовом состоянии и о проекте. Кроме того, застройщик не может реализовать жилье по схеме ДДУ, пока все нужные контролирующие органы не одобрят проект. Согласно ФЗ, в обязанности застройщика входит вложение собственных средств в размере не менее одной трети от общего бюджета проекта и, что не менее важно, страхование своей гражданской ответственности или получение банковского поручительства. Еще одной обязанностью застройщика, является предоставление залога на земельный участок и строящегося дома. Если вдруг застройщик не может достроить дом или признан банкротом, то этот залог отдается дольщикам, компенсируя их вложения.

Дольщики

Что касается самой квартиры, то застройщик должен предоставить гарантию не менее 5 лет на построенное жилье, и если обнаружатся какие-то дефекты, покупатель вправе требовать их бесплатного устранения.

Договор о долевом участи должен строго соответствовать требованиям ФЗ: в договоре обязательно должны быть прописаны сроки сдачи дома, площадь и номер квартиры, суммы. В случае, если застройщик нарушает сроки или какие-то иные свои обязанности, покупатель вправе расторгнуть договор с получением обратно всей суммы, оплаченной при подписании договора, а также возможно получить неустойку.  Также ФЗ обязывает регистрировать договоры в Росреесте, что дает гарантию защиты от двойных продаж.

Как бы схема не казалась идеальной, в ней есть свои недостатки. Затягивание сроков сдачи, некачественно выполненные работы, появление «лишних» квадратных метров … к сожалению закон не может защитить покупателей от этих нюансов.

Подписание договора дду

Что такое ЖСК?

Вторая по популярности схема приобретения квартиры - жилищно-строительный кооператив. Люди и организации объединяются с целью строительства и управлением жильем. Они вносят взносы, которые идут на строительство и обслуживание жилья. Покупатель квартиры является пайщиком и не связан с застройщиком юридическим договором т.к. кооператив и компания-застройщик зачастую разные организации. Также, данная схема не регламентируется никаким законом, только лишь Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и уставом кооператива, а значит, существуют большие риски для покупателей остаться без жилья и денег. Штрафы за нарушения сроков строительства по системе ЖСК не предусмотрены, а стоимость квартиры невозможно заранее прописать в квартире и вполне возможно, что к концу строительства она станет значительно больше, чем предполагалось ранее. Еще недостатками ЖСК являются следующие моменты: по данной схеме возврат денег регламентируется не законом, как в ДДУ, а уставам кооператива, т.е. возврат практически невозможен; поскольку в ЖСК не требуется регистрировать договор в Госреесте, то существует риск двойных продаж, а то и тройных.

Жилищно строительный кооператив

Однако, в схеме приобретения квартиры через ЖСК есть и плюсы:

  • Строительство дешевле за счет отсутствия посредника;
  • Оформление быстрее и проще, чем при ДДУ;
  • Стоимость квартир ниже, поскольку паевые взносы не облагаются налогом;
  • Рассрочка на квартиру не ограничивается сроком сдачи дома, а значит, выплату можно растянуть на более длительное время;
  • Члены ЖСК могут сами выбирать руководство, контролировать строительство и имеют доступ к документации.

Новостройка

Итак, схема ЖСК конечно одна из самых дешевых, но при этом одна из самых рискованных и несмотря на это, на сегодняшний день схема ЖСК все еще наиболее распространена в России. Для покупателя схема ДДУ наиболее защищенная. Для застройщика ЖСК наиболее выгодная, хотя крупные застройщики уже стали постепенно переходить на схему с дольщиками.